Cuando varios propietarios conviven al interior de un mismo edificio o un conjunto de ellos, se convierten así en doblemente propietarios ya que son propietarios exclusivos de una sección del edificio (el lugar que alquilan) y a la misma vez son propietarios comunes de las áreas comunes (pasillos, escaleras, jardines, piscina, etc).
Y es que, en los últimos años los departamentos se han convertido en la mejor opción de vivienda de miles de familias peruanas. Sin embargo, la convivencia en estas viviendas multifamiliares puede convertirse en una pesadilla si la administración de los espacios comunes no se regula a través de una Junta de Propietarios, la cual debe de inscribirse en los Registros Públicos.
Es una obligación legal y civil constituir una Junta de Propietarios y otorgar un Reglamento Interno para regular nuestras relaciones obligacionales y reales con nuestros vecinos.
Una junta de propietarios puede ser constituida por todas las personas que adquieran en propiedad algunos de los departamentos, depósitos y estacionamientos, etc… que conforman un edificio o condominio. Una de las primeras obligaciones de la Junta de Propietarios es elegir al presidente que la representará y, de ser el caso, a los demás miembros de la directiva.
¿Por qué es importante elegir un presidente de la junta de propietarios?
- Porque su designación facilitará las decisiones que desee adoptar la junta. Por ejemplo, nuevas reglas de convivencia, aprobar modificaciones de las zonas comunes, establecer derechos y obligaciones de los propietarios respecto de las zonas comunes, etc.
- Porque su elección permitirá buscar una solución a los posibles conflictos que pudieran presentarse en el edificio o condominio, la misma que constará en el acta de la reunión que se realice.
- Porque su existencia facilitará el trámite de cobro de las cuotas de los propietarios morosos, ya que la ley otorga al presidente la representación procesal necesaria de forma que, incluso, puede interponer la respectiva demanda ante el Poder Judicial.
¿Qué edificaciones deben contar con Junta de Propietarios?
Toda edificación integrada por secciones de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios y que posean bienes y servicios comunes de dominio común.
¿Cuales son las funciones de la Junta de Propietarios?
- Administrar y gestionar el conjunto inmobiliario a efectos de la conservación de las zonas comunes y asegurar el funcionamiento correcto de los servicios (mantenimiento) para lograr una adecuada convivencia.
- El recaudo de los fondos, su custodia, la inversión y gasto en el mantenimiento y conservación del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebración de contratos o la adquisición de bienes.
¿La Junta de Propietarios puede celebrar válidamente actos jurídicos?
La Junta de Propietarios no puede celebrar válidamente actos jurídicos por no contar con personería jurídica, esto es por no constituir una persona distinta a sus miembros.
Sin embargo, con la finalidad de dar fluidez al tráfico patrimonial actualmente la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos considera para efectos registrales, que la Junta de Propietarios cuenta con una “relativa subjetividad” que le permite actuar en forma unitaria en el tráfico contractual, pudiendo celebrar contratos o adquirir bienes.
Finalmente debemos tener en cuenta lo siguiente:
Si bien la Junta de Propietarios se inscribe en la SUNARP, dicha inscripción no le otorga personería jurídica o status de persona jurídica, lo que significa que la junta de propietarios no puede ser sujeto de derechos y de obligaciones.
Esta “relativa subjetividad” o capacidad mínima con que cuenta la Junta de Propietarios no le otorga una autonomía patrimonial, por lo que necesariamente existirá una responsabilidad solidaria de sus partícipes y con el beneficio a los terceros de invocar solo los pactos y acuerdos favorables a ellos, tales como:
- Contratar los servicios de vigilantes particulares, conserjes.
- Contratar el servicio de pintado del edificio y el restablecimiento de las áreas verdes comunes.
- Abrir una cuenta bancaria para guardar los fondos recaudados.
- Adquirir bienes muebles e inmuebles.
Recuerda que cuidar de las relaciones de convivencia con nuestros vecinos depende en gran medida de un espíritu de confraternidad, actitud positiva, de protegernos, cuidarnos mutuamente sumado a nuestra capacidad de integración, colaboración y organización.
Fuente: Internet
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